各市州、县市区人民政府，省直有关单位：

        为进一步完善国有土地有偿使用制度，促进工业用地资源合理配置，提高全省节约集约用地水平，根据原国土资源部等八部委《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）和《湖南省人民政府关于进一步加强节约集约用地的意见》（湘政发〔2016〕10号）等有关规定，结合我省实际，经报省人民政府同意，现就推进工业用地弹性供应有关问题通知如下。

        一、总体要求

        以坚持市场化改革和推进新型工业化为导向，在全省范围内推行“弹性年期出让”“先租后让”和“租让结合”三种供地方式并存的工业用地供应制度，促进土地利用方式转变，提高工业用地节约集约利用水平，降低工业企业用地成本，为经济社会发展提供有力的土地资源保障。

        二、创新工业用地供应方式

       （一）年期设置。设置10年、15年、20年、25年、30年5种工业用地弹性供应年期。国家、省、市重点项目和战略性新兴产业项目等确需超过30年土地使用期的，须经市州以上人民政府批准，但最高不得超过50年。

       （二）“弹性年期出让”供地方式。是指在工业用地法定最高出让年限内，根据国家产业政策、产业生命周期和用地单位意向等综合确定合理出让年期的供地方式。

       （三）“先租后让”供地方式。是指确定一定的利用条件，先行以租赁方式将土地使用权在一定期限内出租给土地使用者，土地使用者向国家缴纳租金并进行开发、使用和经营活动，租赁年期内或租赁到期时经评估达到约定土地使用条件的，可申请办理土地出让手续的供地方式。先租后让的土地租赁期限一般不超过10年。

       （四）“租让结合”供地方式。是指对厂房及配套用地、企业内部行政办公及生活服务设施用地等生产办公必需用地采用出让方式供应，对露天堆场、露天操作场地、停车场用地及其他用地等生产配套设施用地采用租赁方式供应的供地方式。租让结合中租赁土地的单次租赁期限一般不超过5年。

        三、规范工业用地供应程序

       （一）公布工业用地供应计划。市、县自然资源主管部门要及时了解工业用地需求状况，会同规划、经信、发改、环保等部门依据土地利用总体规划、城乡规划、国家产业政策以及土地利用年度计划等科学合理设定工业用地供应的规模、结构、布局、进度和宗地规模、产业类别、土地使用条件等，编制工业用地供应计划，并纳入年度土地供应计划报经同级人民政府批准后向社会公布。

       （二）受理工业用地预申请。有工业项目用地意向的单位或个人，可以根据公布的工业用地供应计划提出工业用地预申请，自主选择“弹性年期出让”“先租后让”和“租让结合”供地方式。

       （三）拟定供地方案。市、县自然资源主管部门适时组织上述相关部门根据国有建设用地供应计划、土地市场情况和项目用地预申请情况等，确定供地方式、出让（租赁）底价以及地块面积、具体用途、土地使用条件等内容，拟定具体的土地供应方案报经同级人民政府批准。

       （四）组织实施招拍挂。工业用地采取“弹性年期出让”、“先租后让”和“租让结合”方式供应的，必须严格执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定的程序和方法，进行公开出让（租赁）。采取先租后让方式供应的，土地使用者在租赁期满达到合同约定转为出让土地的条件后，符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划的，可按协议方式办理土地出让手续。

       （五）签订土地供应合同。工业用地采用弹性年期出让供应方式的，受让方与出让方签订出让合同。采用先租后让供应方式的，先由承租方与出租方签订租赁合同，租赁期满成功转为出让后，受让方与出让方按照协议出让方式签订出让合同。采用租让结合供应方式的，租赁部分土地由承租方与出租方签订租赁合同，出让部分土地由受让方与出让方签订出让合同。合同中应明确约定土地出让价款（租金）的支付时间、支付方式、租金调整的时间间隔和调整方式，受让（承租）方在取得建设用地使用权后开发、利用、经营土地应达到的投入产出、节能环保、促进就业等土地使用条件，以及未达到土地使用条件或主动申请退出时的土地使用权、地上建（构）筑物及其附属设施的处置方式等内容。

        （六）缴纳土地价款（租金）。受让方应当在签订土地使用权出让合同后1个月内缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；承租方应当依照合同约定按年度或一次性缴纳租金。未按期支付的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金，延期付款超过60日，经催交后仍不能支付的，出让（租）方有权解除合同，并可要求违约赔偿。

        （七）办理不动产登记、报建与抵押融资。出让（租赁）土地使用者可持国有土地使用权出让（租赁）合同等相关材料依法申请办理建设用地规划许可证及不动产登记。租赁土地使用权转为出让土地使用权的，土地使用者应持原不动产权证书、租赁合同及协议出让合同等相关材料，申请办理不动产权登记，不再变更建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。采取“弹性年期出让”“先租后让”和“租让结合”方式取得的工业用地使用权，政府相关职能部门、金融机构应当支持办理项目核准、规划、建设、抵押融资等相关手续。

        四、调整工业用地定价机制

        （一）最高年限底价确定。由市、县自然资源主管部门委托土地评估机构评估法定最高出让年限的工业用地市场价格，根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定法定最高出让年限的工业用地出让底价。

       （二）弹性供应底价确定。对法定最高出让年限的工业用地出让底价进行年期修正，确定弹性供应工业用地的出让（租赁）底价。对弹性年期出让土地、先租后让土地、租让结合中的出让土地，年期修正系数见附件；对租让结合中的租赁土地，年期修正系数为租赁年期与法定最高出让年限的比值。

       （三）先租后让价格确定。采取先租后让供应的，土地租赁期间租金根据最终成交价格进行年期修正后确定，年期修正系数为租赁年期与使用年期的比值，土地出让期间出让价款为最终成交价格减去租赁期间所交租金。

        五、完善工业用地供后管理

       （一）建立全周期的工业用地综合管理和考核机制。各地自然资源主管部门要与其他相关部门起草制定工业用地全资源全周期管理办法，在工业用地的批、供、用、续期、收回的整个周期里，形成前后衔接的包括土地经济、社会、生态等多种资源属性的综合管理和考核机制。各相关部门应明确工业用地的投入产出、节能环保、促进就业等约束性指标，由开发园区与土地使用者签订项目入园协议，作为土地使用条件及监管项目开竣工、投达产、租赁转出让达标评估、低效闲置用地认定、土地使用权续期和退出的直接依据。各相关部门应按照“谁提出、谁监管”的原则，对项目入园协议的履行情况进行监督，并适时通报自然资源主管部门，项目用地达不到约定要求的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。

       （二）续期管理。土地使用权人应至迟于出让期限届满前1年或租赁期限届满前3个月提出使用权续期或租赁转出让的申请，出让（租）方应在受理申请30日内完成考核工作。经考核通过的，准予续期或协议办理租赁转出让手续，重新签订土地使用权出让（租赁）合同，续期使用年期原则上不得超过原使用年期，续期价格的确定仍按前述规定执行。考核未通过的，在土地使用期限内分别给予出让和租赁土地至多1年和3个月的整改期，整改期满仍未达到考核要求的，由土地出让（租）方无偿收回土地使用权，地上建（构）筑物及其他附属设施的处置方式按照合同约定执行。

使用权人未提出续期或租赁转出让申请的，土地使用权到期后，由土地出让（租）方无偿收回土地使用权，地上建（构）筑物及其他附属设施的处置方式按照合同约定执行。

       （三）退出管理。因受让方或承租方自身原因需终止项目投资建设或运营的，可申请解除土地出让或租赁合同，经出让（租）方同意后按照约定终止合同，收回建设用地使用权，返还剩余年期土地出让（租赁）价款，地上建（构）筑物及其他附属设施的处置方式按照合同约定执行。因不可抗力或政府原因导致土地使用者不能按合同约定期限开竣工或达到租赁土地转为出让土地条件的，可提前30日向出让（租）方提出延期申请，经出让（租）方同意后相关期限可以顺延，但顺延期限不得超过1年。

       （四）转让（租）管理。达到法律规定的转让（租）条件后，经出让（租）方同意，工业用地受让（承租）方可到相关行政主管部门办理转让（租）手续。依法转让（租）后的土地使用年期为土地出让（租赁）合同中约定的剩余年期。剩余年期到期后，新的受让（承租）方可以按照规定申请续期。工业用地先租后让供应的，土地使用权、地上建（构）筑物及其附属设施在土地租赁期间不得办理转租。

        各市州要提高认识，转变观念，结合当地实际抓紧细化完善具有针对性和操作性的实施细则。

        本文件自2018年11月15日起施行，有效期5年。

 

        附件：工业用地弹性年期出让底价年期修正系数表

 

 

湖南省自然资源厅

2018年11月12日